users 10.7K Elever

Apps

Dokumenter Skoler

Det får du adgang til

  1. 1

    Online tekst program der sørger for at holde dine notater gemt

  2. 2

    Direkte adgang til andres notater og inspiration

  3. 3

    Mulighed for at tilføje apps til din startside (quiz, tidtagning, skoler, infosøgning osv.)

5.1K

Log ind påkrævet

Længde-score ift. lign. dokumenter

Tinglysning og pant

Pant i fast ejendom 1: Tinglysning – TL §§ 1 og  27

Retskilde: TL = Tinglysningsloven 

Tinglysning 

Når man tinglyser, kan man sige, at man offentliggør for omverdenen, hvem der har hvilke rettigheder over/krav på en fast ejendom eller andre aktiver. På den måde kan fx en køber af en ejendom sikre sig, at sælger ikke også sælger ejendommen til en anden, at sælger nu også reelt ejer ejendommen, og ikke har pantsat det meste af ejendommen til andre. Skal der fx ydes et lån til en ejer af fast ejendom mod at få pant i ejendommen, kan långiver i tingbogen sikre sig (se), om der allerede er andre, der har pant i ejendommen.

Tinglysning sker ved Tinglysningsretten i Hobro. 

Der findes 4 tinglysningsregistre i Hobro, nemlig:

Tingbogen (fast ejendom - tinglysning af skøde/pant/udlæg/servitutter

Bilbogen (motorkøretøjer – tinglysning af pant/udlæg/ejendomsforbehold

Personbogen (andet løsøre – tinglysning af pant. Udlæg/ejendomsforbehold er beskyttet uden tinglysning)

Andelsboligbogen (tinglysning af pant og udlæg i andelsboliger)

Tinglysningen sker elektronisk – systemet hedder e-TL (elektronisk tinglysning). 

Udlæg

Hvis en kreditor har penge til gode hos en debitor og denne ikke betaler, kan kreditor få fogedretten til at foretage udlæg i debitors aktiver. Et udlæg svarer til at have pant i debitors aktiv. Udlæg kaldes derfor også retspant, da det er etableret gennem fogedretten.

Betaler debitor ikke sin gæld kan det aktiv, der er foretaget udlæg i sælges på en tvangsauktion.

De fleste udlæg kræver foretagelse af en sikringsakt.

Pant generelt

A ønsker at låne penge af B. Som sikkerhed kan han give B pant i sin faste ejendom, i sin bil, i sit løsøre (alt andet end fast ejendom – biler mm.), eller i sine fordringer (pantebreve mm.). A kaldes debitor/pantsætter og B kreditor/panthaver. Selv om A pantsætter et aktiv, er han stadig ejer af dette.

Figur 1- Parterne 

A                                         B

Debitor/pantsætter      Kreditor/panthaver (f.eks. en bank)

                      Skylder penge                 Har penge til gode

Kilde: Peter Frendrup Jensen

Panteretten kan stiftes ved

Aftale mellem A og B - Viljebestemt pant (Aftaleerhverver)

Rettens medvirken – udlæg i fogedretten – Retspant (Retsforfølgende kreditor)

At en lov angiver, at der automatisk er pant – fx ejendomsskat - Lovbestemt pant

Arving

Der findes overordnet to forskellige former for pant, nemlig:

Håndpant, hvor pantsætter afskæres rådigheden over det pantsatte aktiv.

Underpant, hvor pantsætter beholder det pantsatte, og fortsat kan bruge aktivet.

Panthaver skal foretage en såkaldt sikringsakt, for at sikre sig overfor pantsætters kreditorer (der evt. kan få foretaget udlæg i aktivet) og andre aftaleerhververe (andre købere/panthavere).

Ved fast ejendom kan der alene tages underpant.

Ved fast ejendom er sikringsakten tinglysning i tingbogen, jf. TL § 1, stk. 1.  Udlæg i fast ejendom skal også tinglyses, jf. TL § 1, stk. 1. 

1. Pant i fast ejendom

A ønsker at låne penge af B. Som sikkerhed giver han B pant i sin faste ejendom. A kaldes pantsætter (debitor) og B panthaver (kreditor). B´s sikringsakt, overfor købere/andre panthavere og retsforfølgende kreditorer (udlæg/konkurs), er som nævnt tinglysning af digitalt pantebrev i tingbogen (Hobro), jf. TL § 1, stk. 1. Tinglysningen sker digitalt.

Tinglysningen har retsvirkning fra anmeldelsen kommer frem til tinglysningsretten, jf. TL § 14, stk. 1. Fast ejendom kan alene underpantsættes, dvs. pantsætter bevarer rådigheden over det pantsatte aktiv.

Flere kreditorer kan godt have pant i samme ejendom. De placeres i en prioritetsorden (rækkefølge). Placeringen i rækkefølgen afgøres efter tinglysningslovens (TL) § 1 – se nedenfor.

Figur 2 – prioritetsordenen, når flere har pant i samme ejendom 

Realkredit Danmark (pant for 800.000 kr.)

Danske Bank (pant for 100.000 kr.)

Jyske Bank (pant for 100.000 kr.)

Kilde: Peter Frendrup Jensen (dog tilrettet)

Betaler debitor (ejer af ejendommen og pantsætter) ikke, skal der foretages udlæg gennem fogedretten. Ejendommen sættes derefter på tvangsauktion. Indbringer ejendommen i figur 2 fx. 900.000 kr. på tvangsauktionen får Realkredit Danmark 800.000 kr. og Danske Bank 100.000 kr. Jyske Bank får ingenting – deres pant er således intet værd (men de har naturligvis stadigvæk pengene til gode hos debitor).

1.1 Pantebreve (digitale) i fast ejendom: 

Ordinære pantebreve: Fx for et realkreditlån/banklån

Sælgerpantebrev i fast ejendom (sælger giver køber kredit og får pant i ejendommen)

Skadesløsbrev: Inden for et angivet maksimumbeløb får kreditor sikkerhed i ejendommen. Fx en kassekredit.

Ejerpantebrev: Ejeren reserverer en plads i prioritetsrækkefølgen til sig selv (der tinglyses et ejerpantebrev, jf. TL § 1, stk. 1). Ejerpantebrevet kan derefter gives som sikkerhed for fx en kassekredit eller et billån mv. (Panthavers sikringsakt: tinglysning i tingbogen, jf. TL § 1a, stk.1). Når lånet er tilbagebetalt og underpantet aflyst, kan ejerpantebrevet anvendes på ny uden at skulle betale tinglysningsafgift igen. Der skal alene betales det faste tinglysningsgebyr.

1. 2 Prioritetsvirkningen – TL § 1 (gælder overfor aftaleerhververe (dvs. købere/panthavere) og retsforfølgende kreditorer) 

Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses, for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, jf. TL § 1, stk. 1. (beskyttet mod ekstinktion – at blive fortrængt af andre)

Hvem af to eller flere, der har erhvervet samme ret over ejendommen, erhverver den endelige ret over ejendommen? Fx: ejendommen sælges to gange eller ejendommen pantsættes to gange:

Aftaleerhverver:

Er ingen af rettighederne tinglyst gælder reglen ”først i tid – bedst i ret”. Dvs. den der indgår aftalen først har forrang (her B)

Den aftale eller retsforfølgning, der først tinglyses kan fortrænge andre (ved ekstinktion)  utinglyste rettigheder, jf. TL § 1, stk. 2.

Erhververen C ifølge aftalen skal være i god tro på tinglysningstidspunktet – dvs. hverken kende eller burde kende A’s aftale med B.

  • Definitionen af god tro: Iflg. TL § 5 betyder god tro, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. Dvs., at simpel uagtsomhed også er god tro.  God tro skal foreligge på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning.
  • Såfremt C tinglyser først og er i god tro vinder han altså ret.
  • Bemærk, at det ikke er et krav at den, der er først i tid (her B), skal være i god tro på tinglysningstidspunktet. (B er allerede først i tid og dermed bedst i ret, hvorfor han alene beskytter sin ret ved at tingslyse). Der er altså intet krav om god tro.

Arving:

Reglen gælder ikke arvinger – overfor dem er tinglysning ikke nødvendig. Dvs. arvingen (C) skal respektere pantet/købet selv om der ikke er sket tinglysning.

Retsforfølgende kreditorer: 

Retsforfølgende kreditorer må gerne være i ond tro – dvs. at de vinder ret, blot de foretager tinglysning først. B skal derfor respektere C´s udlæg, hvis C tinglyser først, også selvom C kendte eller burde kende aftalen med B (er i ond tro).

Lovbestemt pant:

Skatter og afgifter til det offentlige mm. (f.eks. ejendomsskat og brandforsikringspræmier) vedrørende ejendommen har altid 1. prioritet uden tinglysning, TL § 4.

1.3. Gyldighedsvirkningen – TL § 27 (gælder kun overfor aftaleerhververe (købere/panthavere) 

Tingbogen er et offentligt register, og man har fra samfundets side ønsket troværdighed om de oplysninger, der fremgår af tingbogen, man har derfor indført reglerne i TL § 27.

Det fremgår direkte af TL § 27, stk. 1, 1. pkt., at reglen alene gælder for aftaleerhververe (køber/panthaver).

Erhververens kreditorer (retsforfølgende kreditor – udlæg) får derfor kun samme ret som sin debitor (skyldner), altså erhververen, hvilket betyder at kreditor ikke kan påberåbe sig TL § 27, stk. 1.

Det samme gør sig gældende for arvinger, der heller ikke kan påberåbe sig TL § 27, stk. 1.

TL § 27 angiver hvilke indsigelser, der kan gøres gældende overfor godtroende købere/panthavere af fast ejendom.

Eksempel 1

A bliver udsat for en ugyldighedsgrund (svig eller voldelig tvang mm.) og sælger derfor sit hus til B. B tinglyser skødet. B sælger derefter huset til C, der er i god tro. C tinglyser skødet.

Spørgsmålet er nu, om A kan gøre indsigelsen om ugyldighed gældende overfor C.

Alle svage ugyldighedsgrunde  fortabes af A overfor godtroende aftaleerhververe C (ekstinktion = C vinder ret til ejendommen), jf. TL § 27, stk. 1, 1. pkt. Dette gælder ikke arvinger/kreditorer. Dvs. hvis C er kreditor og har taget udlæg i ejendommen, så kan A gøre indsigelsen gældende over for C. Det samme gælder, hvis C er arving.

Alle stærke ugyldighedsgrunde bevares (vindikation= A vinder), selv overfor godtroende aftaleerhververe (og selvfølgelig også over for kreditorer/arvinger), jf. TL § 27, stk. 1, 2. pkt. Den godtroende aftaleerhverver C får erstatning af statskassen, jf. TL § 31.

Da bestemmelsen som nævnt ikke gælder overfor kreditorer, vil C, hvis han tager udlæg i ejendommen, aldrig kunne ekstinkvere på A´s bekostning, jf. TL § 27. Det samme gælder, hvis C er arving.

Eksempel 2

B                   D (kreditor/udlæg)

A   Salg           C (voldelig tvang)

C udøver voldelig tvang for at få A til at sælge sit hus til den godtroende B. B tinglyser skødet. En af B´s kreditorer D foretager udlæg i huset. Udlægget tinglyses.

A får huset tilbage, da der er tale om en stærk ugyldighedsgrund, jf. TL § 27, stk. 1, 2. pkt. Da B er i god tro får han erstatning af statskassen, jf. TL § 31. D´s udlæg slettes, da kreditorer ikke kan støtte ret ifølge TL § 27 (TL § 27 gælder kun for aftaleerhververe – købere/panthavere).

Havde der været tale om en svag ugyldighedsgrund havde B fået huset, såfremt han var i god tro, jf. TL § 27, stk. 1, 1. pkt. D havde da beholdt sit udlæg.

Underpant i ejerpantebreve, jf. TL § 1 a. Forholdet mellem flere panthavere, jf. TL § 40

1. Indledning - ejerpantebreve

Ejeren af ejendommen udsteder et pantebrev (digitalt) til sig selv, der giver ejeren pant i sin egen faste ejendom – et ejerpantebrev.

  • Definition
  • Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor ejendommens ejer både står som pantsætter og panthaver, altså som både debitor og kreditor. Derfor er et ejerpantebrev som udgangspunkt ikke stillet direkte til sikkerhed for noget, men kan anvendes som sikkerhed for nye lån, der evt. vil være behov for i fremtiden.

Den reserverede plads i ejerpantebrevet kan udnyttes enten ved underpantsætning eller ved indbrudspant.

  • Underpantsætning
  • Ejer af ejendommen optager fx et lån i et pengeinstitut på 250.000 kr., og giver pengeinstituttet underpant i ejerpantebrevet som sikkerhed.
  • Indbrudspant
  • Der oprettes et nyt ordinært pantebrev, der får pant/sikkerhed i ejerpantebrevet, men alene i det omfang der er plads i ejerpantebrevet
  • Den del, der ikke er plads til i ejerpantebrevet, får den første ledige plads i prioritetsstillingen.

1.1 Underpant i ejerpantebreve - TL § 1 a

Ejeren af ejendommen udsteder et pantebrev (digitalt) til sig selv, der giver ejeren pant i sin egen faste ejendom – et ejerpantebrev.

Sikringsakten er tinglysning i tingbogen, jf. TL § 1, stk. 1.

Fordelene ved et ejerpantebrev er bl.a.:

  • At ejeren sikre sig en god plads i prioritetsrækkefølgen, som han senere kan benytte i forbindelse optagelse af nye lån.
  • Når lånet er tilbagebetalt og underpantet aflyst, kan ejerpantebrevet anvendes på nye lån uden, at der skal betales tinglysningsafgift igen (tinglysningsafgiften udgør 1,5 % af det pantsikrede beløb). Der skal alene betales det faste tinglysningsgebyr (pt. kr. 1.660).

Figur 1 Ejerpantebrev i A’s ejendom

  • Nykredit (pant for 1.000.000 kr.)
  • Ejerpantebrev (pant for 500.000 kr.) A underpantsætter ejerpantebrevet til Nordea, der nu har pant i ejerpantebrevet og dermed indirekte i ejendommen.
  • Sparbank Vest (pant for 300.000 kr.) 

Kilde: Peter Frendrup Jensen (dog tilrettet)

Ejerpantebrevet kan så anvendes til at stille som sikkerhed for lån, som ejeren efterfølgende optager, fx i banken. Ejerpantebrevet underpantsættes til långiver (banken). Långivers (bankens) sikringsakt er tinglysning i tingbogen, jf. TL § 1a, stk. 1.

Sekundær pant:

Er der flere, der skal have underpant i det samme ejerpantebrev (fx bank 2) kaldes den første bank for primær panthaver og bank 2 for sekundær panthaver. Bank 2´s sikringsakt er: tinglysning, jf. TL § 1a, stk.1 + meddelelse til primær panthaver (banken), jf. TL § 1a, stk. 3. Udnytter bank 1 hele ejerpantebrevets ramme har bank 2´s pant ingen værdi (modsat indbrudspant – se nedenfor).

Figur 2 Ejerpantebrev i A’s ejendom – sekundær pant

  • Nykredit (pant for 1.000.000 kr.)
  • Ejerpantebrev (pant for 500.000 kr.)             
  • A underpantsætter ejerpantebrevet til Nordea (300.000 kr.)                                          
    • der er primær panthaver                                                               
  • A underpantsætter ejerpantebrevet til Danske Bank (200.000 kr.) - der bliver sekundær panthaver
  • Sparbank Vest (pant for 300.000 kr.) 

Kilde: Peter Frendrup Jensen (dog tilrettet)

Underpantsætning af ejerpantebrevet forudsætter, at selve ejerpantebrevet på forhånd er tinglyst iflg. TL § 1, stk. 1, eller at dette sker, samtidig med at underpanteretten i ejerpantebrevet anmeldes til tinglysning iflg. TL § 1a, stk. 1. Ejerpantebrevet har ligesom ordinære pantebreve pant i selve ejendommen, hvorimod underpant i et ejerpantebrev alene giver pant i ejerpantebrevet, og altså ikke i ejendommen. Det betyder, at kommer/er lånet, som er sikret ved underpantet i et ejerpantebrev, ud over ejerpantebrevets ramme, vil der ikke være sikkerhed for det overskydende lånebeløb.

1.2 Indbrudspant:

Der kan også etableres indbrudspant inden for ejerpantebrevets ramme, ved at der udarbejdes et nyt ordinært pantebrev (herefter kaldet indbrudspantebrev). Ved et indbrudspantebrev gives pant i ejendommen inden for ejerpantebrevets ramme. Udnyttes denne ramme fuldt ud/delvist af primærpanthaver giver indbrudspantebrevet tillige pant i ejendommen (for den del der ligger udenfor pantebrevets ramme)– dog med respekt for rettigheder, der er tinglyst inden. Sikringsakten for indbrudspanthaver er: tinglysning, jf. TL § 1, stk. 1 + meddelelse til primær underpanthaver i ejerpantebrevet, jf. TL § 1a, stk. 3.

Fordelen ved et indbrudspantebrev er, at indbrudspantehaver også opnår pant i selve ejendommen for den del af lånebeløbet, der ligger uden for ejerpantebrevets ramme. Derved opnår indbrudspanthaver en bedre stilling i prioritetsrækkefølgen.

Ulempen er, at der skal betales tinglysningsafgift af hele indbrudspantebrevet, som udgør 1,5 % af det pantsikrede beløb plus tinglysningsgebyret på kr. 1.660. Ved alene at have underpant i ejerpantebrevet betales kun tinglysningsafgiften. 

Nu kommer der først et eksampel på indbrudspant, efterfølgende vil eksemplet blive forklaret.

Figur 3 Indbrudspant eksempel

Eksempel:                                 PRIORITETSRÆKKE
1.
Obligationslån
Realkredit Danmark
1.340.000
DKK
12.04.2006



5 %










2.
Prioritetslån
Nykredit
580.000
DKK
14.05.2006



6 %










3. 
Ejerpantebrev

500.000
DKK
24.05.2006
Tinglysningsdato













3A. 

(PANT I EJERPANTEBREV)
Danske Bank
400.000
DKK

24.06.2008

 

Primær panthaver








3B.

(INDBRUDSPANTEBREV)
Nykredit Bank
900.000
DKK
07.11.2008




6 %

Indbrudspantebrev
Tillige tinglyst som hæftelse nr. 5








4.
Obligationslån
Realkredit Danmark
1.500.000
DKK
05.10.2007




5 %





5.
Prioritetslån
Nykredit Bank
900.000
DKK
07.11.2008
Indbrudspantebrev


6 %







Tillige tinglyst som hæftelse nr. 3B








Kilde: Peter Frendrup Jensen 

Forklaring:

1. Ordinært pantebrev, Realkredit Danmark, pantet har pant i selve ejendommen.

2. Ordinært pantebrev, Nykredit, pantet har pant i selve ejendommen.

3. Ejerpantebrev, Ejeren af ejendommen, ejerpantebrevet har pant i selve ejendommen.

3A. Danske Bank får underpant i ejerpantebrevet den 24.06.2008 og er primær underpanthaver. Underpantet giver alene pant i ejerpantebrevet.

3B. Den 07.11.2008 tager Nykredit Bank indbrudspant for 900.000 kr. i ejerpantebrevet, men der er kun dækning for 100.000 kr. inden for ejerpantebrevets ramme. De sidste 800.000 kr. dækkes som prioritet nr. 5 (af praktiske hensyn tinglyses 900.000 kr. på begge pladser i tingbogen).

Havde Nykredit Bank i stedet alene taget sekundær underpant i ejerpantebrevet, havde de ikke haft sikkerhed for de sidste 800.000 kr., da underpant (her sekundær underpant) i ejerpantebrevet ikke giver pant i selve ejendommen, men alene i ejerpantebrevet.

4. Ordinært pantebrev, Realkredit Danmark, pantet har pant i selve ejendommen.

5. Den 07.11.2008 tager Nykredit Bank indbrudspant for 900.000 kr. i ejerpantebrevet, men der er kun dækning for 100.000 kr. inden for ejerpantebrevets ramme. De sidste 800.000 kr. dækkes som prioritet nr. 5 (af praktiske hensyn tinglyses 900.000 kr. på begge pladser i tingbogen). 

Konkurrerer flere underpanthavere om samme plads inden for ejerpantebrevets ramme er det afgørende, hvem der tinglyser først og er i god tro (TL § 5), jf. TL § 1a, stk. 2. 

Primær underpanthaver i god tro (TL § 5) kan udvide kreditten inden for ejerpantebrevets ramme indtil sekundær underpanthaver/indbrudspanthaver har foretaget sikringsakten: tinglysning i tingbogen, jf. TL § 1a, stk. 1/TL § 1, stk. 1 + meddelelse til primær underpanthaver (gælder fra meddelelsen er kommet frem), jf. TL § 1a, stk. 3.

Primær underpanthaver er ikke forpligtet til at efterse tingbogen i forbindelse med udvidelse af kreditten. Primær underpanthaver ved derfor ikke, om ejeren samtidig har stiftet sekundære underpant i ejerpantebrevet. Derfor kan en sådan udvidelse iflg. TL § 1a, stk. 3 ske indtil det tidspunkt, hvor meddelelse om anden rettighed, eksempelvis sekundære underpant eller indbrudspant, er kommet frem til primær underpanthaver, eller fra det tidspunkt, hvor primær underpanthaver i øvrigt bringes i ond tro, jf. TL § 5 om de sekundære rettigheder. Det kræver, at den sekundære rettighed er tinglyst.

Der kan dog altid ske udvidelse for krav, der ikke kan afværges (allerede udstedte checks mm.) eller automatisk opstår (fx rente).

1.3 Udlæg i ejerpantebrev

HR: Der kan ikke foretages udlæg i selve ejerpantebrevet, jf. U 1973.785 Ø.

U: Der kan dog foretages udlæg i ejendommen indenfor rammerne af et ejerpantebrev, såfremt ejerpantebrevet står på sidste prioritet i selve ejendommen. Kreditors sikringsakt for udlægget er tinglysning, jf. TL § 1, stk. 1, samt meddelelse til foranstående underpanthavere i ejerpantebrevet, jf. TL § 1a, stk. 3. Derved undgår den kreditor, der foretager udlægget, at blive presset ud af ejerpantebrevet, ved at de foranstående underpanthavere i ejerpantebrevet udvider kreditten/gælden.

2. Forholdet mellem flere panthavere, jf. TL § 40

En fast ejendom i Danmark vil normalt være pantsat til en eller flere pantekreditorer. Fx:

 1. Prioritet Nykredit Hovedstol: 1.000.000 kr. Nuværende gæld 900.000 kr.

                      Ledig plads som følge af afdrag: 100.000 kr. = ejerpant

2. Prioritet Pantebrev Bank 1: 150.000 kr.

3. Prioritet Pantebrev Bank 2: 100.000 kr.

Efterhånden som gælden nedbringes opstår der en ledig plads i prioritetsrækken (se ovenfor), hvem tilfalder den?

HR: TL § 40, stk. 1: Tilfalder ejeren – kaldes ejerpant (de 100.000 kr. overfor). Efterstående prioriteter rykker ikke op (2. og 3. prioritet rykker altså ikke op). 

Et ejerpant er ikke et pantebrev, men er en plads i prioritetsordenen, som er reserveret til ejeren, så denne kan placere en panteret på den ledige plads. Den ledige plads kan anvendes som pant til andre (det kræver, at der udstedes et pantebrev (indbrudspantebrev) – fx et ordinært pantebrev eller et ejerpantebrev).

Der kan ikke foretages udlæg i den ledige plads.

I tilfælde af tvangsauktion tilfalder en ledig plads, der ikke er udnyttet af ejeren, de efterstående panterettigheder. Var dette ikke tilfældet, ville ejeren af ejendommen i teorien kunne tage hjem fra tvangsauktion med penge på lommen, samtidig med at nogle af panthaverne i ejendomme havde fået deres panteret slettet som udækket.

Retten til ejerpant er præceptiv, forstået på den måde, at ejeren ikke på forhånd kan give afkald på retten til ejerpant, og gør han det, vil det være ugyldigt, jf. TL § 40, stk. 1.

Bemærk at ejerpant ikke er det samme som et ejerpantebrev.  Ejerpantet er selve ”hullet” i prioritetsrækken, mens et ejerpantebrev giver pant i ejendommen. Man kunne fx tinglyse et ejerpantebrev på 100.000 kr. på ejerpantets plads. Hermed har man udnyttet ejerpantet, og kan fx give Bank 3 underpant i ejerpantebrevet. Gør man det ser prioritetsrækken således ud:

  • Nykredit (hovedstol 1.000.000) – gæld 900.000 kr.
  • Ejerpantebrev 100.000 kr.                          underpantsat til Bank 3 100.000 kr.
  • Bank 1 – 150.000 kr.
  • Bank 2 – 100.000 kr.

Der vil også indenfor et ejerpantebrev kunne bestå/opstå et ejerpant. Når den gæld, som ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for, er mindre end ejerpantebrevets ramme, vil forskellen være ejerpant. Dette kan ske ved at tinglyse underpantsætning af ejerpantebrevet, jf. TL § 1 a, stk. 1 eller tinglyse et indbrudspantebrev, jf. TL § 1, stk. 1, hertil kommer meddelelse til evt. primær underpanthaver, jf. TL § 1 a, stk. 3.

U: TL § 40, stk. 3: Oprykningsret kan aftales (altid i praksis, hvis muligt). Krav:

  • Oprykningen er aftalt ved panterettens stiftelse, og
  • oprykningen skal ske som følge af betaling af ordinære afdrag ifølge en fast tidsplan samt forud fastsat indfrielse på det foranstående lån, jf. TL § 40, stk. 3, 1. pkt.
  • Ved ekstraordinære afdrag rykkes ikke op. Denne plads tilfalder ejeren (ejerpant), jf. TL § 40, stk. 1.

UU: Man kan ikke rykke op i et udlæg, et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev. Står man efter et sådant vil man følge dettes oprykning. Når fx et ejerpantebrev rykker op, rykker de efter følgende prioriteter også op, såfremt de har aftalt oprykning.                     

U: Brudte prioriteter

  • ”Brudte prioriteter er en panteret, der enten fra stiftelsen eller ved oprykning deles op, så den står flere steder i prioritetsordenen.
  • I det tilfælde, hvor fx 2. prioriteten, altså sælgerpantebrevet, ikke har oprykningsret, men efterstående prioriteter har, vil de efterstående prioriteter rykke forbi 2. prioriteten, når 1. prioriteten afdrages. De efterstående prioriteter med oprykningsret rykker tillige op i 2. prioriteten, når den nedbringes.”
  • Ex:
  • Nykredit                           Hovedstol 1.000.000 kr.
  • Sælgerpantebrev           Hovedstol 200.000 kr. (ingen oprykningsret aftalt)
  • Bank                                  Hovedstol 100.000 kr. (oprykningsret aftalt)
  • Der er nu afdraget 30.000 kr. på lånet til Nykredit og 20.000 kr. på sælgerpantebrevet.
  • Herefter vil prioritetsrækkefølgen se således ud:
  • Nykredit                           Hovedstol 1.000.000 kr. – panteret for 970.000 kr.
  • Bank                                  Hovedstol 100.000 kr. – panteret for 30.000 kr.
  • Sælgerpantebrev           Hovedstol 200.000 kr. – panteret for 180.000 kr.
  • Bank                                  Hovedstol 100.000 kr. – panteret for 70.000 kr.
  • U: Udlæg (retsforfølgning) rykker op efter reglerne i TL § 40, stk. 3 uden aftale herom.
  •      Til gengæld kan udlæg ikke rykke op ved forbirykning, da udlæg jo ikke kan besætte ejerpant.
  •  Oprykningsret aftalt  

Hvis oprykningsret er aftalt jf. TL § 40, stk. 3 kan en foranstående panthaver ikke uden efterstående panthaveres samtykke (de som har oprykningsretten) gyldigt foretage følgende dispositioner:

1. Nedsætte, standse eller yde henstand med afdragene jf. TL § 40, stk. 3, 2. pkt.:

Hvis der er aftalt oprykningsret og en foranstående panthaver giver debitor (pantsætter) henstand med betaling af afdrag, kan den panthaver, der derved ikke rykker op, kræve de pågældende afdrag betalt til sig, jf. TL § 40, stk. 3, 3. pkt. Herved stilles han, som hvis afdraget var betalt på forprioriteten (den prioritet, der står foran), og han derefter var rykket op. Den efterfølgende panthaver kan derimod ikke kræve hele gælden indfriet. Kræves en sådan betaling af afdragene ikke beholder den foranstående panthaver pladsen. Det samme gør sig gælder ved aftale om nedsættelse af afdragenes størrelse/standsning i afvikling af lånet.

2. Yde henstand med renter udover 1 år fra forfaldsdatoen, jf. TL § 40, stk. 4

Hvis der er ydet henstand med ordinære renter udover 1 år fra forfaldsdatoen, placeres disse renter nederst i prioritetsrækken, dvs. efter de panterettigheder, der bestod på tidspunktet for nedrykningen. Panteretten bevares således for 1 års forfaldne ordinære renter på den oprindelige prioritetsplacering (dvs. sammen med lånet). Morarenter mv. får plads efter alle øvrige rettigheder i ejendommen, jf. TL § 40, stk. 4, 2. pkt.

3. Forhøjes renten

Det er ikke muligt for forpanthaver, at aftale en forhøjelse af den årlige rente, uden samtykke fra efterstående panthavere, således at den årlige rente derved vil (i alt) overstiger 5 %, jf. TL § 40, stk. 5, 2. pkt. – dette kræver som nævnt samtykke. Gælder ikke variabelt forrentede lån.

4. Aftale længere uopsigelighed (opsigelsesvarsel)

Det er ikke muligt for forpanthaver (de prioriteter, der stor først), uden samtykke fra efterstående panthavere (de prioriteter, der står efter), at aftale længere uopsigelighed fra skyldnerens side end oprindeligt aftalt, jf. TL § 40, stk. 5, 1. pkt. - dette kræver som nævnt samtykke.

5. Ændre eller ophæve tvangsauktionsklausul[1]

Det er ikke muligt for forpanthaver, uden samtykke fra efterstående eller sideordnede panthavere, at ændre eller ophæve en tvangsauktionsklausul, jf. TL § 40, stk. 6.

Pant i fast ejendom 2: Panterettens omfang, jf. TL §§ 37 og 38

Panterettens omfang ved pant i fast ejendom

Det er i dette notat forudsat, at jorden og bygningerne har samme ejer, altså en samlet fast ejendom, der kun kan sælges eller pantsættes samlet.

TL §§ 37 og 38 fortæller, hvad man har pant i, når man har pant i en fast ejendom. Altså, hvad er omfattet af panteretten i den faste ejendom?  

Ved erhvervsejendomme anvendes både TL §§ 37 og 38.

Ved private ejendomme anvendes alene TL § 38.  

En del tilbehør til den faste ejendom vil indgå som en del af den faste ejendom, selvom tilbehøret også kan optræde ”alene” som løsøre. Hvis der fx købes planter til haveanlæg, vil planterne være løsøre, når de bliver leveret, men når planterne er gravet ned i jorden, er de en del af den faste ejendom.


Tinglysningsloven § 37 (Alene erhvervsejendomme)
Tinglysningslovens § 38 (gælder alle ejendomme, dvs. både erhverv og privat)
 
Betingelser: Ejendommen skal være varigt indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje.
Det er ejendommen som sådan, der skal være ”indrettet”. Det betyder, at et ubebygget areal fx kan være indrettet til landbrugsdrift, jf. U 1960.668 V.
Mht. erhvervsvirksomhed, er det ikke et krav, at virksomhedens formål er at tjene penge. Det fremgik bl.a. af U 1933.1118 Ø, hvor en landbrugsskoles inventar godt kunne være omfattet af TL § 37.
Aktiverne skal tilhøre ejeren og have tilknytning til driften af den virksomhed, der pt. drives på ejendommen.
Er ovennævnte betingelser opfyldt omfatter panteretten i den faste erhvervsejendom al:
Driftsinventar (stole, computere, borde mm.)
Driftsmateriel (maskiner, traktorer, trucks, værktøj, reservedele til maskiner mm.)
I landbrugsejendomme omfattes tillige traditionel besætning, gødning, afgrøder og høstudbytte.
Dvs. at panteretten også omfatter landbrugsejendommens varelagre, som ved andre erhvervsejendomme falder uden for, jf. TL § 37.
Panteretten omfatter ikke:
Varelagre
Indregistrerede motorkøretøjer omfattet af bilbogen, jf. TL § 37, stk. 3 
Aktiver, der ikke har en vis stedlig tilknytning til ejendommen. Driftsinventar/driftsmateriel, der udelukkende anvendes uden for virksomhedens ejendom er således ikke omfattet.
U 1980.178 H: Entreprenørmateriel og lastbiler tilhørende en entreprenørvirksomhed, der blev administreret fra den faste ejendom, faldt uden for TL § 37, da materiellet og lastbilerne var bestemt til anvendelse uden for ejendommen.
U 1992.356/1 Ø: Materiel til brug for omrejsende tivoli ikke omfattet af pant i en ejendom med lagerbygninger, i hvilket materiellet opbevaredes om vinteren.
Aktiver, der ikke har tilknytning til driften af den virksomhed, der pt. drives fra ejendommen.
Driftsmateriel og -inventar, der hører til en anden art virksomhed omfattes således ikke.
Har man flere aktiver end driften kræver, falder disse ligeledes udenfor TL § 37.
Panteretten i den faste ejendom omfatter også aktiver, der er:
  • indlagt i bygningen (også tilbehør til grunden kan være omfattet),
  • og
som er indlagt på ejerens bekostning
  • men også hvis omfattet af Tilvækstlæren (fremgår alene af retspraksis) – hvis fx lejer/forpagter indsætter genstand (ikke indlagt på ejerens bekostning), og fjernelse giver fysisk beskadigelse => genstanden må ikke fjernes, den gribes af ejendommens pant, jf. TL § 38.
OBS det vil være sket på ejers bekostning, hvis lejeren fx får en nedsættelse af huslejen, som modsvarer betalingen for genstanden => genstanden vil være omfattet af TL § 38.
 
og

som er til brug for ejendommen i almindelighed, herunder generelt tilbehør til grunden.
Ex: Grund, haveanlæg, hegn, træer, buske, drænrør, jordvarmeanlæg, brøndanlæg, elevator, varmeanlæg, radiatorer, døre, indbyggede skabe, ledninger, køletanke, udluftningsanlæg, toiletter, badekar, brændeovn, tørretumbler, vaskemaskine, opvaskemaskine, el-komfur, køleskab, fryser, faste tæpper (væg til væg) mm.
Tyverialarmer.  Mobile husholdningsmaskiner som fx kaffemaskiner, støvsuger, mikroovne og blendere mm. er ikke omfattet.
 
*
Reglen er deklaratorisk. Hvis virksomheden ønsker at købe et aktiv omfattet af TL § 37 (fx en maskine) på kredit, kan sælgeren godt tage pant eller ejendomsforbehold i selve maskinen, hvis blot det sker inden eller samtidig med, at maskinen ankommer til ejendommen.
En evt. friværdi omfattes/gribes dog af TL § 37.
Overholder sælger ikke ovenstående, bliver maskinen omfattet af pantet i den faste ejendom.
Det samme gør sig gældende vedr. aktiver, der er lejet/leaset – her skal lejeaftalen indgås inden aktivet ankommer til ejendommen.
Bliver genstanden grebet fuldt ud af ejendommens pant, vil en løsørepanteret stadig være gyldig, men den er nu sekundær i forhold til panthaverne i ejendommen.
Det er efter bestemmelsen muligt at udskille løsøret ifølge regelmæssig drift 
Men aktivet kan ikke udskilles til pant, med mindre ejendommens nuværende panthavere acceptere dette og aktivet ikke samtidig er omfattet af TL § 38.
Reglen er præceptiv – kan ikke fraviges ved aftale. Dvs. at panthaverne i en fast ejendom kan ikke give afkald på pantet i de genstande, der er omfattet af TL § 38.
Hvis ejeren af ejendommen (pantsætter) - køber et aktiv omfattet af TL § 38 (fx en brændeovn) på kredit, kan sælger ikke tage pant eller ejendomsforbehold i aktivet. Hvis sælger ønsker sikkerhed, må han tage pant i selve ejendommen.
Bestemmelsen gælder også lejede/leasede genstande – de omfattes også af pantet i ejendommen. Udlejer/leasingselskabet kan altså ikke ved evt. misligholdelse kræve aktivet tilbage.
De genstande, der ikke er omfattet af TL § 38, er tredjemands ejendom, som fx lånte genstande samt ejendele, der tilhører en lejer af ejendommen.
”Derudover er rettigheder, der var gyldigt stiftet på et tidspunkt, hvor man ikke kunne forudse, at genstanden ville blive indlagt i ejendommen ikke omfattet. Lejer man en vaskemaskine, mens man bor til leje, og denne vaskemaskine så senere flyttes med, når lejeren køber hus, så vil udlejer af vaskemaskinen have ret til, i tilfælde af at ejendommen går på tvangsauktion, at få den leveret tilbage.” Dette fremgår ligeledes af U 1970.380 V og U 1968.797 V

Hverken TL § 37 eller § 38 hindrer, at ejeren kan disponere over aktiverne i forbindelse med almindelig brug og drift af ejendommen. Man kan derfor frit sælge en maskine eller udskifte en tørretumbler, der således slippes af pantet i den faste ejendom. Det er dog en betingelse, at udskillelsen (salget) er forsvarlig og hensigtsmæssig.  

Driftsinventar kan være installeret i bygningen på en sådan måde, at aktivet både er omfattet af TL §§ 37 og 38, fx en særlig port til laden på en landbrugsejendom. Dette giver dog ikke nogen tvist mellem panthaverne i ejendommen, da panthaverne er de samme for hver bestemmelse.

Sælges et aktiv, på trods af at det er omfattet af TL § 37 eller § 38, kan køberen beholde aktivet, hvis han er i god tro mht. at udskillelsen er forsvarlig og hensigtsmæssig, og han har aktivet i hænde. Dette kaldes ekstinktion. 

Jo større omfanget af udskillelsen er, jo større sandsynlighed er der for, at erhververen er i ond tro. Det samme gør sig gældende, hvis køberne ved at sælger er i økonomiske vanskeligheder.

Pant i løsøre, andele i andelsboliger og fordringer  

2. Løsøre

1.1 Indledning  

Løsøre er ikke defineret i lovgivningen, men der menes typisk aktiver, der hverken er fast ejendom eller fordringer (gældsbreve mm.), og som tilmed er rørlige. (Fysisk flytbare ting fx biler, maskiner, kunst) 

Løsøre kan pantsættes og tjene til sikkerhed på samme måde som fast ejendom.

Der kan anvendes to typer pant vedr. løsøre: 

Håndpant, hvor pantsætter afskæres rådigheden over det pantsatte aktiv. Underpant, hvor pantsætter beholder det pantsatte, og fortsat kan bruge aktivet

Panthaver skal foretage en såkaldt sikringsakt, for at sikre sig mod andre aftaleerhververe og retsforfølgende kreditorer. Sikringsakten afhænger af, hvad det er for et aktiv, panthaver har pant i.  

Ejendomsretten til løsøre kan ikke tinglyses, og der er heller ingen andre steder, at ejendomsretten skal registreres. Der findes derfor ikke det samme gyldighedssystem (TL § 27), som ved fast ejendom.

1.2 Pant i motorkøretøjer  

Ved motorkøretøjer forstås: motorkøretøjer, påhængs- og sættevogne til biler samt campingvogne, jf. TL § 42 c.

Sikringsakten: Underpant i motorkøretøjer mm. skal tinglyses i bilbogen for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om køretøjet (aftaleerhververe), og mod retsforfølgning (retsforfølgende kreditorer), jf. TL § 42 d.  

Tinglysningen gælder i 10 år, men kan dog fornyes, jf. TL § 42 g, stk. 2.

Eksempel:

A låner penge i banken. Banken får pant i A’s bil. Banken tinglyser det digitale pantebrev i bilbogen. Banken er nu sikret mod andre, der vil have pant i bilen og købere af bilen (under et betegnet som aftaleerhververe). Desuden er de sikret mod udlæg foretaget i bilen af andre kreditorer (retsforfølgende kreditorer), der har penge til gode hos A.

Har flere pant i det samme motorkøretøj sker der automatisk oprykning for efterstående rettighedshavere – også uden aftale herom (modsat fat ejendom).  

Prioritetsrækken afgøres på samme måde som ved fast ejendom, dvs.:  

HR: Aftaleerhververe:

Er ingen af rettighederne tinglyst gælder reglen ”først i tid – bedst i ret”. Dvs. den der indgår aftalen først har forrang. 

Den aftale eller retsforfølgning, der først tinglyses kan fortrænge andre (ved ekstinktion)  utinglyste rettigheder, jf. TL § 42 d, stk. 4

Erhververen ifølge aftalen skal være i god tro på tinglysningstidspunktet.

  • Definitionen af god tro: Iflg. TL § 5 betyder god tro, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. Dvs., at simpel uagtsomhed også er god tro.  God tro skal foreligge på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning.

U: Retsforfølgende kreditorer må gerne være i ond tro – dvs. at de vinder ret, blot de foretager tinglysning først.  

U: Reglen gælder ikke arvinger – overfor dem er tinglysning ikke nødvendig.

I forbrugerkreditkøb kan sælger/kreditgiver ikke få underpant i det solgte motorkøretøj – men skal tage ejendomsforbehold, hvis der ønskes sikkerhed, jf. Kreditaftaleloven (KAL) § 21.


Eksempel:
En bilforhandler sælger en bil til A på kredit. Der er tale om et forbrugerkreditkøb. Hvis bilforhandleren ønsker sikkerhed kan han ikke tage pant i bilen, men må tage et såkaldt ejendomsforbehold. Her skal bestemte betingelser være opfyldte – se notat om kreditaftale

Hvis pantsætter ikke betaler til tiden skal der foretages udlæg gennem fogedretten – løsørepantebrevet er eksekutionsgrundlag (bevis). Motorkøretøjet sælges derefter på tvangsauktion.

Går pantsætter konkurs må kreditor (panthaver) afvente, at konkursboet sælger det pantsatte motorkøretøj.

1.3 Pant i andet løsøre end motorkøretøjer 

Andet løsøre kan fx være maskiner, både, smykker, kunst mv.

Andet løsøre kan pantsættes og tjene som sikkerhed på samme måde som fast ejendom og motorkøretøjer.  

Sikringsakten: Underpant i andet løsøre end nævnt i TL § 42 C (motorkøretøjer), skal tinglyses i personbogen for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om aktivet (aftaleerhververe), og mod retsforfølgning (retsforfølgende kreditorer), jf. TL § 47, stk. 1.  

Tinglysningen gælder i 10 år, men kan dog fornyes, jf. TL § 47, stk. 9.

Har flere pant i det samme aktiv sker der automatisk oprykning for efterstående rettighedshavere – også uden aftale herom (modsat fat ejendom).  

Prioritetsrækken afgøres på samme måde som ved fast ejendom, dvs.:

HR: Aftaleerhververe

Er ingen af rettighederne tinglyst gælder reglen ”først i tid – bedst i ret”. Dvs. den der indgår aftalen først har forrang.

Den aftale eller retsforfølgning, der først tinglyses kan fortrænge andre (ved ekstinktion) utinglyste rettigheder, jf. TL § 47, stk. 3

Erhververen ifølge aftalen skal være i god tro på tinglysningstidspunktet.

  • Definitionen af god tro: Iflg. TL § 5 betyder god tro, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. Dvs., at simpel uagtsomhed også er god tro.  God tro skal foreligge på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning.

U: Retsforfølgende kreditorer må gerne være i ond tro – dvs. at de vinder ret, blot de foretager tinglysning først.  

U: Reglen gælder ikke arvinger – overfor dem er tinglysning ikke nødvendig.

I forbrugerkreditkøb kan sælger/kreditgiver ikke få underpant i det solgte aktiv – men skal tage ejendomsforbehold, hvis der ønskes sikkerhed, jf. Kreditaftaleloven (KAL) § 21.

Løsøre, der er omfattet af panteretten i den faste ejendom (TL §§ 37 og 38), kan som udgangspunkt ikke pantsættes særskilt. Dog kan der tages pant i et TL § 37 aktiv, hvis det sker inden aktivet ankommer til ejendommen. Efterfølgende kun med respekt for ejendomspanthaveren. Se notat om TL §§ 37 og 38.

Man kan ikke give pant i alt, hvad man ejer og fremtidig kommer til at eje (generalpant), men derimod kun i et bestemt aktiv (eller bestemte aktiver), jf. TL § 47 a. Se dog virksomhedspant mm. nedenfor.

Hvis pantsætter ikke betaler til tiden skal der foretages udlæg gennem fogedretten – løsørepantebrevet er eksekutionsgrundlag (bevis). Aktivet sælges derefter på tvangsauktion.  

Går pantsætter konkurs må kreditor (panthaver) afvente, at konkursboet sælger det pantsatte aktiv.

Ejendomsforbehold og udlæg i andet løsøre kan ikke tinglyses i personbogen   

I princippet kan der godt gives underpant i varelagre efter TL § 47. Der kan dog ikke gives pant i tingsindbegreb, jf. TL § 47 b. En underpantsætning i varelagre vil derfor forudsætte en nøje beskrivelse af de enkelte pantsatte effekter i pantebrevet med henblik på panthavers identifikation af det pantsatte. Udskillelse af det pantsatte (=salg af varelageret) kan alene ske med panthavers samtykke. Denne løsning er derfor ikke så fleksibel. Pant i varelagre bør derfor gives som virksomhedspant – se nedenfor.  

2. Pant i andelsbolig – den enkelte andelshavers andel i andelsboligforeningen

Selve ejendommen: En andelsboligforening er en forening, der ejer og driver en ejendom på andelsbasis. Det er andelsboligforeningen, der står som ejer af ejendommen i tingbogen. Det samme gør sig gældende mht. pant mv., hvor der ligeledes sker tinglysning i tingbogen.

Den enkelte andelshaver har alene en brugsret til bestemte lokaler i ejendommen. Hvis man ejer en andel i en andelsboligforening kan denne (andelen) pantsættes, jf. TL § 42 i, ud over foreningens pantsætning af selve ejendommen. Kreditorerne kan også foretage udlæg i en andel.  

Selve købet af andelen i en andelsboligforening, kan ikke tinglyses. Som køber er man beskyttet overfor sælgerens kreditorer (retsforfølgende kreditorer) og panthavere (aftaleerhververe), når man har modtaget andelsboligforeningens godkendelse af aftalen og er i god tro. Dette gælder også beskyttelse overfor andre købere (dobbeltsalg) (aftaleerhververe) – dvs. den der først modtager godkendelsen og er i god tro vinder ret. Har ingen modtaget godkendelsen gælder reglen: Først i tid, bedst i ret.

Sikringsakten: Underpant i andelen i andelsboligforening, jf. TL § 42 i, skal tinglyses i andelsboligbogen for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om aktivet (aftaleerhververe), og mod retsforfølgning (retsforfølgende kreditorer), jf. TL § 42 j, stk. 1.  

Har flere pant i den samme andel i andelsboligforeningen sker der automatisk oprykning for efterstående rettighedshavere – også uden aftale herom (modsat fat ejendom).

Prioritetsrækken afgøres på samme måde som ved fast ejendom, dvs.:  

HR: Aftaleerhververe:

Er ingen af rettighederne tinglyst gælder reglen ”først i tid – bedst i ret”. Dvs. den der indgår aftalen først har forrang. 

Den aftale eller retsforfølgning, der først tinglyses kan fortrænge andre (ved ekstinktion) utinglyste rettigheder, jf. TL § 42 j, stk. 4.

Erhververen ifølge aftalen skal være i god tro på tinglysningstidspunktet.

  • Definitionen af god tro: Iflg. TL § 5 betyder god tro, at erhververen ikke kender den utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. Dvs., at simpel uagtsomhed også er god tro.  God tro skal foreligge på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning.

U: Retsforfølgende kreditorer må gerne være i ond tro – dvs. at de vinder ret, blot de foretager tinglysning først.

U: Reglen gælder ikke arvinger – overfor dem er tinglysning ikke nødvendig.

3. Virksomhedspant

En erhvervsvirksomhed har mulighed for under et at pantsætte varelagre, driftsmateriel/driftsinventar og simple pengefordringer fra salg af varer og tjenesteydelser mm., selvom aktiverne løbende stiger og falder (=”flydende pant”), jf. TL § 47 c, stk. 1.

Panthaver får sikkerhed i værdien af aktiverne, der altså kan svinge.

Der kan udstedes et skadesløsbrev eller et ejerpantebrev, jf. TL § 47 c, stk. 1. I pantebrevet afkrydses hvilke aktivtyper, der ønskes omfattet af virksomhedspantet. Man kan således vælge, at virksomhedspantet alene skal omfatte et eller flere at de mulige punkter. 

Skadesløsbrevet kan ikke overdrages, jf. TL § 47 c, stk. 2, sidst punktum.

Der er alene ske underpantsætning.  

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/ andre panthavere) og retsforfølgende kreditorer (udlæg) er: Tinglysning af ejerpantebrev eller skadesløsbrev i personbogen, jf. TL § 47 c, stk. 2.

Tinglysningen gælder i 10 år, men kan dog fornyes, jf. TL § 47 e, stk. 4.  

Der må, trods pantet, godt ske udskillelse ifølge regelmæssig drift af virksomheden (fx salg af varer fra varelageret) – dette gælder dog ikke for fordringer, jf. TL § 47 c, stk. 1, 2. punktum.

Virksomhedspantet kan omfatte følgende, jf. TL § 47 c, stk. 3: 

Simple fordringer hidrørende fra salg af varer og tjenesteydelser

Lagre af råvarer, halvfabrikata og færdigvarer 

Motorkøretøjer, der ikke har været indregistreret i Centralregistret for Motorkøretøjer (fabriksnye biler)

Driftsinventar og driftsmateriel

Drivmiddel og andre hjælpestoffer 

Besætning – alle levende dyr, der indgår i virksomhedens drift, uanset om det er en landbrugsvirksomhed, et dampbrug, en minkfarm eller noget andet

Goodwill, domænenavne og andre immaterielrettigheder 

Allerede indregistrerede motorkøretøjer (brugte biler), jf. TL § 42 c, såfremt pantsætter driver erhvervsvirksomhed med køb og salg af køretøjer

Undtagelser – uanset TL § 47 c, stk. 3 omfatter virksomhedspant ikke:

Panteretten omfatter ikke aktiver, der er omfattet af tinglyst panteret i henhold til TL § 37 – uanset hvornår panteretten i ejendommen er tinglyst, jf. TL § 47 c, stk. 4.

TL § 38 aktiver kan aldrig omfattes af virksomhedspantet.  

Tinglyst virksomhedspant skal respektere senere udlæg, hvis udlægshaveren senest 3 hverdage efter udlæggets foretagelse har givet meddelelse til virksomhedspanthaveren om udlægget, jf. TL § 47 c, stk. 5.

Virksomhedspanthaver skal respektere særskilt ret over løsøre, der er aftalt (og tinglyst) senest samtidig med overgivelsen. Det betyder, at køber virksomheden driftsmateriel/driftsinventar på kredit, og sælgeren samtidig får underpant efter TL § 47 eller ejendomsforbehold i løsøret, vil virksomhedspantet skulle respektere dette, jf. TL 47, stk. 6

Virksomhedspanthaver skal respektere særskilt ret over motorkøretøjer efter TL § 42 d, der er aftalt (og tinglyst) senest samtidig med overgivelsen. Det betyder, at køber virksomheden et motorkøretøj, jf. TL § 47 c, stk. 3, nr. 3 eller 8, og sælger samtidig får underpant efter TL § TL § 42 d eller ejendomsforbehold i motorkøretøjet, vil virksomhedspantet skulle respektere dette, jf. TL § 47, stk. 7.

Indregistrerede motorkøretøjer kan ikke omfattes af virksomhedspantet, jf. TL § 47 c, stk. 3, nr. 3, modsætningsvis og TL § 47 c, stk. 3, nr. 8, modsætningsvis, medmindre pantsætteren driver erhvervsvirksomhed med køb og salg af køretøjer.  

Virksomhedspant kan ikke stilles til fordel for nærstående, jf. TL § 47 e, stk. 1.

Eksempel 1
A ejer en ejendom, hvorfra han driver virksomhed. Kreditforeningen har pant i ejendommen. A låner penge i banken og giver banken virksomhedspant i sit varelager. Banken tinglyser skadesløsbrevet i personbogen, jf. TL § 47 c, stk. 2. Bemærk at varelager ikke er omfattet af TL § 37 og virksomhedspantet i varelageret er derfor i orden.
A kan ikke give virksomhedspant i sit driftsinventar og driftsmateriel, da dette automatisk omfattes af panteretten i den faste ejendom, jf. TL § 37. TL § 37 er altså stærkere end virksomhedspant efter TL § 47 c. Var A lejer af ejendommen kunne han godt give virksomhedspant i sine driftsmidler og driftsinventar.
Eksempel 2
A driver virksomhed fra lejet ejendom. A låner penge i banken og giver banken virksomhedspant i sit driftsmateriel og driftsinventar. Banken foretager tinglysning. Virksomhedspantet er i orden, da virksomheden drives fra lejet ejendom og aktiverne dermed ikke er omfattet af TL § 37.
A køber nu en ny maskine på kredit. Sælger tager pant/ejendomsforbehold i maskinen inden den leveres. Dette skal respekteres af virksomhedspanthaver – maskinen bliver således ikke en del af virksomhedspantet.
Eksempel 3
A driver virksomhed fra egen ejendom, som kreditforeningen har pant i. Banken har virksomhedspant i driftsinventar og driftsmateriel samt varelager.
Virksomhedspantet kan ikke omfatte driftsmateriel og driftsinventar, da disse aktiver er omfattet af TL § 37 og dermed panteretten i den faste ejendom. Dette gælder uanset hvornår pantet i den faste ejendom er stiftet. Varelageret er derimod ikke omfattet af TL § 37 og virksomhedspantet i dette er i orden.
A køber nu en ny indregistreret varebil. A driver ikke erhvervsvirksomhed med køb og salg af køretøjer. Varebilen er hverken omfattet af virksomhedspantet eller af TL § 37, og kan derfor pantsættes særskilt efter reglerne i bilbogen.
A sælger nu nogle varer fra sit varelager. Det skal virksomhedspanthaver respektere, da det er udskillelse ifølge regelmæssig drift.

4.  Ejerpantebreve i motorkøretøjer, andet løsøre andele i andelsboligforeninger og virksomhedspant (fællesbestemmelser)  

Ejeren af aktivet (motorkøretøjet, andet løsøre, andelen i andelsboligforeningen eller virksomhedens aktiver) udsteder et pantebrev til sig selv – et ejerpantebrev - og får det tinglyst i henholdsvis bilbogen, jf. TL § 42 d, stk. 1, personbogen, jf. TL § 47, stk. 1, andelsboligbogen, jf. TL § 42 j, stk. 1 eller TL § 47 c, stk. 2.

Ejeren af ejerpantebrevet kan herefter give det som sikkerhed i forbindelse med lånoptagning i fx en bank. Banken bliver underpanthaver i ejerpantebrevet. 

Ejeren (af motorkøretøjet, andet løsøre, andelen i andelsboligforeningen eller virksomhedens aktiver) kaldes pantsætter og banken panthaver.

Sikringsakt: Underpanthavers (bankens) sikringsakt ved underpant i ejerpantebreve, der giver pant i aktivet, skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om pantebrevet, og mod aftaler om (aftaleerhververe) eller retsforfølgende kreditorer mod aktivet (inden for ejerpantebrevets ramme) er: Tinglysning i bilbogen, jf. TL § 42 d, stk. 3 (motorkøretøjer), i personbogen, jf. TL § 47, stk. 2 (andet løsøre), i andelsboligbogen, jf. TL § 42 j, stk. 3 (andele i andelsboligforening) eller i personbogen, jf. TL § 47 g, stk. 1 (virksomhedspant).  

Der kan ikke foretages udlæg i selve ejerpantebrevet. Dette må ske i det underliggende aktiv (fx motorkøretøjet)  

Bestemmelsen i TL § 1 a, stk. 3 (vedr. fast ejendom) finder tilsvarende anvendelse for en panthaver med tinglyst underpant i et ejerpantebrev, det giver pant i motorkøretøjer, andet løsøre, andele i en andelsboligforening eller virksomhedspant. 

Dvs. at flere panthavere kan godt have underpant i det samme ejerpantebrev. Den, der tinglyser først bliver primærpanthaver. Sekundær panthaver skal tinglyse og desuden give meddelelse til primær panthaver, jf. TL § 42 d, stk. 5 (motorkøretøjer), § 47, stk. 4 (andet løsøre) § 42 j, stk. 5 (andel i andelsboligforening) eller § 47 g, stk. 3 (virksomhedspant). Så længe denne meddelelse ikke er kommet frem til primærpanthaver kan denne udvide det sikrede gældsforhold inden for rammerne af ejerpantebrevet, hvis han er i god tro. Det nævnte gælder også for et indbrudspantebrev i aktivet inden for ejerpantebrevets rammer. Indbrudspantebrevet giver desuden pant i det underliggende aktiv (fx motorkøretøjet), dog med respekt for pant, der er tinglyst inden.   

Eksempel
A ejer en bil. A udsteder et ejerpantebrev på 200.000 kr., der tinglyses i bilbogen, jf. TL § 42 d, stk. 1. Banken 1 får herefter underpant i ejerpantebrevet som sikkerhed for et lån på 100.000 kr. Banken 1 foretager tinglysning i bilbogen, jf. TL § 42 d, stk. 3. Banken er nu sikret mod andre panthavere i ejerpantebrevet. Desuden mod panthavere og udlæg i bilen på ejerpantebrevets plads.
A låner nu penge i en Bank 2, der også får underpant i ejerpantebrevet. Bank 2 (sekundær panthaver) skal tinglyse i bilbogen og give meddelelse til primær panthaver (Bank 1), jf. TL § 42 d, stk. 5.


5. Pant i driftsinventar og driftsmateriel ved lejet erhvervsejendom   

Pantsætter har ret til at foretage udskillelse ifølge regelmæssig drift af virksomheden, hvis udskillelsen er driftsmæssigt velbegrundet, TL § 47 b, stk. 2.

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i personbogen, jf. TL § 47 b, stk. 2.

Tinglysningen gælder i 10 år, men kan dog fornyes, TL § 47, stk. 9.

Pantet kan også etableres som virksomhedspant efter reglerne i TL § 47 c. Er der både etableret virksomhedspant og pant efter TL § 47 b, stk. 2 er tinglysningstidspunktet afgørende for prioritetsstillingen, uanset hvornår det enkelte aktiv omfattes af panterettighederne, jf. TL § 47 e, stk. 3

Der kan på intet tidspunkt være stillet både fordringspant og virksomhedspant i personbogen, jf. TL § 47 e, stk. 2.

 Driftsmateriel og driftsinventar pantsættes som en helhed ”flydende pant”, jf. TL § 47 b, stk. 2. Panteretten omfatter ikke motorkøretøjer omfattet af TL § 42 c samt varelagre, jf. TL § 47 b, stk. 2. Der udstedes et løsørepantebrev.


Eksempel
A driver erhvervsvirksomhed fra lejet ejendom. Til virksomheden anvendes driftsinventar og driftsmateriel, som A selv har anskaffet. Da A ikke ejer ejendommen, omfattes disse aktiver ikke af TL 37. A kan derimod pantsætte aktiverne under et efter TL § 47 b, stk. 2. Fx som sikkerhed for et lån optaget i banken. Bankens sikringsakt er tinglysning af digitalt løsørepantebrev i personbogen, jf. TL 47 b, stk. 2.
Efter 10 år udløber denne tinglysning automatisk, hvis den ikke fornyes, TL § 47 stk. 9.
Alternativt kunne der være etableret virksomhedspant i aktiverne, men ikke begge dele..

6. Fordringspant 

Simple fordringer hidrørende fra salg af varer og tjenesteydelser på kredit (fordringspant), kan pantsættes som en helhed (”flydende pant”), jf. TL § 47 d, stk.1.

Fordringerne omfattes af panteretten efterhånden som de stiftes og udgår, når skyldneren af fordringen betaler.

Der udstedes et skadesløsbrev til panthaver som tinglyses i personbogen, TL § 47 d, stk. 2. Skadesløsbrevet kan ikke overdrages, jf. TL § 47 d, stk. 2.

Der må ikke ske udskillelse ifølge regelmæssig drift af virksomheden. Dvs. fordringen må ikke sælges eller pantsættes til anden side.  

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/ andre panthavere) og kreditorer (udlæg) (retsforfølgende kreditorer): Tinglysning i personbogen, jf. TL § 47 d, stk. 2. 

Tinglysningen gælder i 10 år, men kan dog fornyes, TL § 47 e, stk. 4.

Der kan på intet tidspunkt være tinglyst både virksomhedspant og fordringspant, jf. TL § 47 e, stk. 2. 

7. Fordringer (tilgodehavender) – her tages pant i den enkelte fordring. Se også notater om fordringer. Gennemgås senere på 2. semester – medtaget for fuldstændighedens skyld.

7.1 Simple pengefordringer (f.eks. fakturakrav) og simple gældsbreve  

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/ andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Underretning (denunciation) til debitor af overdrager eller erhverver, Gældsbrevsloven (GBL) § 31, stk. 1 og 2.

Eksempel
A driver virksomhed og sælger varer på kredit. A har nu fakturakrav (tilgodehavender) for 200.000 kr. Disse fordringer kan A nu stille som sikkerhed, hvis han ønsker at låne penge – f.eks. i banken. Sikringsakten er underretning (denunciation) til alle debitorerne, som er de kunder, der skylder A penge. Underretningen kan ske af enten A eller banken.
Banken kunne have fået pant i alle fordringerne på en nemmere måde – nemlig ved at tage fordringspant eller virksomhedspant efter ovennævnte regler.

7.2 Omsætningsgældsbreve

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Effektiv rådighedsberøvelse af gældsbrevet.

7.3 Fondsaktiver (Børsnoterede aktier og obligationer)

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer: Registrering i Værdipapircentralen, jf. Værdipapirhandelslovens § 66.

7.4 Pantebreve i fast ejendom

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i tingbog, jf. TL §§ 1, stk. 1 og 27 b.

7.5 Ejerpantebreve i fast ejendom

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i tingbog, jf. TL § 1 a, stk. 4. Der kan ikke foretages udlæg i ejerpantebreve. Dette må ske i den underliggende fordring.  

7.6 Pantebreve/ejerpantebreve i biler  

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i bilbogen, jf. TL § 42 d, stk. 7. Ved ejerpantebreve desuden denunciation til skyldneren af fordringen, jf. GBL § 31. Der kan ikke foretages udlæg i ejerpantebreve. Dette må ske i den underliggende fordring.

7.7 Pantebreve/ejerpantebreve i løsøre  

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i personbogen, jf. TL § 47, stk. 6. Ved ejerpantebreve desuden denunciation til skyldneren af fordringen, jf. GBL § 31. Der kan ikke foretages udlæg i ejerpantebreve. Dette må ske i den underliggende fordring. 

7.8 Pantebreve/ejerpantebreve i andelsboliger

Sikringsakt overfor godtroende aftaleerhververe (købere/andre panthavere) og kreditorer (udlæg): Tinglysning i andelsboligbog, jf. TL § 42 j, stk. 7. Ved ejerpantebreve desuden denunciation til skyldneren af fordringen, jf. GBL § 31. Der kan ikke foretages udlæg i ejerpantebreve. Dette må ske i den underliggende fordring.   

8. Overblik virksomhedspant (TL 47 c), pant driftsmidler/inventar lejet ejendom (TL 47 b, stk. 2) og fordringspant (TL § 47 d). 


Motorkøretøjer
Varelagre
Driftsmateriel/inventar
Fordringer
Omfattet af TL § 37.
nej
nej
ja
nej
Kan omfattes af virksomhedspant TL 47 c (egen ejendom).
nej
ja
nej – omfattet af TL § 37.
ja - dog ikke hvis omfattet af fordringspant
Kan omfattes af virksomhedspant TL 47c (lejet ejendom).
nej
ja
ja
ja - dog ikke hvis omfattet af fordringspant
Kan omfattes af pant efter TL 47 b, stk. 2 (lejet ejendom).
nej
nej
ja
nej
Kan omfattes af fordringspant, TL 47 d.
nej
nej
nej
ja – dog ikke hvis omfattet af virksomhedspant


En tvangsauktionsklausul betyder, at lånet overføres til en køber. Dette giver en højere pris for ejendommen og andre panthavere er derfor ikke interesseret i, at klausulen ændres eller ophæves. Ophævelse/ændring får ikke virkning overfor efterfølgende panthavere, der eksisterede på ændringstidspunktet.


Opgaver

Opgave 1

Læs TL § 1 a og lave en brugervenlig oversættelse:

§1 a: 

"Underpant i ejerpantebreve skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om pantebrevet, og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen.

Stk. 2. Underpant efter stk. 1 og aftale eller retsforfølgning efter § 1, stk. 1, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret i et ejerpantebrev eller inden for et ejerpantebrevs ramme, skal selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen være i god tro. 

Stk. 3. En panthaver med tinglyst underpant i et ejerpantebrev kan i god tro med sikkerhed i ejerpantebrevet og med prioritet forud for senere tinglyste panterettigheder i eller inden for rammen af ejerpantebrevet og retsforfølgning udvide det sikrede gældsforhold indtil det tidspunkt, hvor meddelelse om de efterstående rettigheder er kommet frem til panthaveren. 

Stk. 4. Overdragelse eller anden overførsel af rettigheder som nævnt i stk. 1 skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om pantebrevet, og mod retsforfølgning."

Brugervenlig oversættelse: 


Opsætning:

Stk. 1

Hvad tinglyser man:

Underpantsætningen -> Udnyttelsen af rammen eller dele af rammen

Hvad opnår man:

Beskyttelse mod at miste sin ret

Mod hvem:

Andre aftale erhververe og retsforfølgende kreditorer

Stk. 2

Hvem er man:

Underpantshaver = aftaleerhverver

Aftaleerhverver efter stk. 1

Retsforfølgende kreditor

Hvad kan man:

Fortrænge en andens ret = Skubbe en anden væk

Hvad er betingelsen:

At man selv er tinglyst

Særligt krav:

Hvis man er aftaleerhverver skal man være i god tro

Stk. 3

Hvem er man:

Underpanthaver

Stk. 4

Hvad kan man:

Overføre eller overdrage ejerpantebrev. Hvis man gøre dette skal det tinglyses som sikringsakt.

Opgave 2

Verner Hansen ejer en fast ejendom. I januar 2014 optog han et kreditforeningslån på 1.000.000 kr. Kreditforeningen tinglyste pantebrevet d. 22/1 2014. Efter nogen tid (d. 1/3 2014) ønsker han at oprette en kassekredit på 150.000 kr. i sit pengeinstitut. Der bliver i den forbindelse udstedt et ejerpantebrev på 200.000 kr. i den faste ejendom, som pengeinstituttet får pant i.

1. Hvad er et ejerpantebrev?

En egensikring, som tinglyses. 

2. Hvad er Verners sikringsakt, når han udsteder ejerpantebrevet?

Tinglysning §1 stk. 1

3. Hvad er pengeinstituttets sikringsakt, når de får underpant i ejerpantebrevet?

TL 1a stk. 1 - Tinglysning - Primær plads i prioriteringsrækkefølge.

Antag at Verner og pengeinstituttet foretager de nødvendige sikringsakter d. 1/3 2014.  Den 4/4 optager Verner et lån på 100.000 kr. af Kaj Pedersen, som får pant i ejendommen og tinglyser pantebrevet den 6/4 2014. Den 5/5 opretter Verner en kassekredit i et andet pengeinstitut 2 på 100.000 kr. Pengeinstituttet får sekundær pant i ejerpantebrevet.

4. Hvad er pengeinstitut 2´s sikringsakt?

TL §1 a stk. 1 + meddelelse - Sikring for 50.000 og en sekundær plads i prioritering.

Pengeinstitut 2 foretager sikringsakten d. 7/5. På det tidspunkt er gælden til pengeinstitut nr. 1 - 150.000 kr. Den 30/6 2014 er gælden til pengeinstitut nr. 1 - 150.000 kr. og gælden til pengeinstitut nr. 2 -  75.000 kr.

5. Angiv prioritetsrækken d. 30/6.

  1. Realkredit - 1.000.000kr. TL §1 stk. 1
  2. Ejerpantebrev - 200.000kr. TL §1 stk. 1
    1. Underpantsat B1, 150.000kr. TL §1a, stk. 1
    2. Underpantsat B2, 50.000kr TL §1a, stk. 1
  3. Kaj - 100.000kr. TL §1, stk. 1

6. Angiv prioritetsrækken d. 30/6 under forudsætning af at pengeinstitut 2 får indbrudspant i ejerpantebrevet i stedet for sekundær pant

  1. Realkredit - 1.000.000kr. TL §1 stk. 1
  2. Ejerpantebrev - 200.000kr. TL §1 stk. 1
    1. Underpantsat B1, 150.000kr. TL §1a, stk. 1
    2. Underpantsat B2, 50.000kr TL §1a, stk. 1
  3. Kaj - 100.000kr. TL §1, stk. 1
  4. Indbrudspant - 25.000kr. TL §1, stk. 1

PowerPoint noter

§ 1 a

  • Underpant i ejerpantebreve skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om pantebrevet, og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen.
  • Kreditor sikrer sin ret i forhold til omverdenen ved at tinglyse
  • Stk.2.  Underpant efter stk. 1  og aftale eller retsforfølgning efter § 1, stk. 1,  der skal kunne fortrænge en utinglyst ret i et ejerpantebrev eller inden for et ejerpantebrevs ramme, skal selv være tinglyst, og erhververen ifølge aftalen være i god tro.
  • Hvad sker der, hvis kreditor ikke får tinglyst underpantet
  • Stk.3.  En panthaver med tinglyst underpant i et ejerpantebrev kan i god tro  med sikkerhed i ejerpantebrevet  og med prioritet forud for senere tinglyste  panterettigheder i eller inden for rammen af ejerpantebrevet og retsforfølgning udvide det sikrede gældsforhold indtil det tidspunkt, hvor meddelelse om de efterstående rettigheder er kommet frem  til panthaveren.
  • I hvilket omfang kan kreditor for det underliggende skyldforhold udvide kreditten
  • Stk.4. Overdragelse eller anden overførsel af rettigheder som nævnt i stk. 1 skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om pantebrevet, og mod retsforfølgning
  • Hvis kreditor overdrager sine rettigheder til underpantet
  • Ejer står både som debitor og kreditor
  • Ejerpantebrevet skal tinglyses

Udnyttelse af ejerpantebrevets reserverede plads

Underpantsætning

Ejer af ejendommen optager en lån i et pengeinstitut på 250.000 kroner og giver pengeinstituttet underpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for gælden

Indbrudspant

Tinglysning af nyt pant, med pant i ejerpantebrevet, for så vidt den del der er ledig i ejerpantebrevet (ejerpant). Den del, der ikke er plads til i ejerpantebrevet, får prioritetsstilling på den første ledige plads i prioritetsstilling.

Underpantsætning af ejerpantebrevet

  • Ejeren kan give en anden underpant i ejerpantebrevet 
  • Underpantet skal tinglyses 
  • Ejerpantebrevet skal være tinglyst senest samtidig med tinglysning af underpantsætningen, TL § 1, stk. 1

Indbrudspant

TL § 1a, stk. 1 - Underpant i ejerpantebreve skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der indgås om pantebrevet, og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen aftaler om eller retsforfølgning = indbrudspant og indbrudsretsforfølgning

Definition på indbrudspant

Der udarbejdes et nyt ordinært pantebrev (indbrudspantebrev) der får pant i den ledige del af ejerpantebrevet

Sikringsakt for indbrudspant = tinglysning + meddelelse til primære underpanthaver i ejerpantebrevet

Fordel 

Indbrudspantebrevet opnår pant i ejendommen for hele lånebeløbet, også den del der eventuelt måtte ligge uden for ejerpantebrevets rammer

Ulempe

Det koster mere end underpant i ejerpantebrevet, da der skal betales tinglysningsafgift (1,5%) af hele indbrudspantebrevets pålydende

Flere panthavere konkurrerer om sammen plads i ejerpantebrevet

1. pladsen tildeles den, der tinglyser først og er i god tro, TL § 1a, stk. 2, jf. TL § 5

  • Så længe der kun er en primær panthaver, kan denne udvide sit pant
    • Eksempel:
      • Ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for en kassekredit med et maksimum aftalt til ejerpantebrevets ramme
        • Ejerpantebrev stort kr. 500.000
        • Kassekredit maksimum kr. 500.000
  • Når sekundær panthaver foretager sikringsakt – tinglysning og meddelelse – afskæres denne ret til udvidelse

Forbud mod udlæg

Der kan ikke foretages udlæg i selve ejerpantebrevet

Men der kan foretages udlæg umiddelbart efter ejerpantebrevet, hvis det står på sidste prioritet.

Udlægget forhindrer herefter underpanthaver/-erne i at udvide kreditten i henhold til det underliggende gældsforhold, så snart udlægshaver har tinglyst og givet meddelelse om udlægget, TL § 1, stk. 1 og TL § 1a, stk. 3

Ordforklaringer §37

Varigt er indrettet

Inventar der er indrettet varigt efter en tradition stil indenfor en konkret virksomhedstype. 

Eks. En tandlæge: Hvis de går konkurs kan en anden slagter bare rykke ind i deres lokaler. Der er altså derfor tale om et varigt indrettet lokale.

Når intet andet er aftalt

Man kan i paragraffen altid aftale sig ud af aftalen.

Driftsinventar og driftsmateriel 

Varelager er her ikke inkluderet

Driftsinventar: Stole, computere, borde, tavler, projektere m.v.

Driftsmateriel: Maskiner, traktorer, trucks, værktøj, kraner, reservedele til maskiner m.v.

Ved landejendomme

Varelager er inkluderet her

Besætning, gødning, afgrøder

Besætning  

Traditionelle dyr på landet: Heste, køer, får, grise, høns.

Udskilles

Hvis der sker en defekt på inventar eller materiale må det gerne udskiftes.

Forsikret

Automatisk pant i forsikring. Skulle der eks. ske en brand vil der stadig være pant i forsikringssummen.

Helt eller delvis

Der starter pant så snart fundamentet på en grund er lagt.

TL § 37

Hvornår er en ejendom en erhvervsejendom

  • Når den er varigt indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje
    • Eks.: Et stykke landbrugsjord er omfattet af pant iht. § 37
  • Det er ikke en forudsætning, at der tjenes penge
    • Eks.:  Landbrugsskole
  • Det pågældende aktiv skal tilhører ejeren
    • Har ejer f.eks. Lejet den pågældende genstand, er den ikke omfattet af ejendommens pant
  • Aktivet skal have tilknytning til driften
    • Hvis aktivet ikke hører til den pågældende drift, er det ikke omfattet
  • Stedlig tilknytning
    • Aktivet skal befinde sig på ejendommen

Alle genstande, der varigt benyttes i driften som grundlag for denne

  • Driftsinventar
    • Stole, computere, borde m.v.
  • Driftsmateriel
    • Maskiner, traktorer, trucks, værktøj, kraner, reservedele til maskiner m.v.
  • Landbrugsejendomme
    • Definition:
      • Traditionelt landejendom med jordbrug og besætning
      • Undtaget: Minkfarm, Dambrug m.v.
    • Omfattet
      • Besætning
        • Alle dyr i et traditionelt landbrug + deres afkom
        • Høns, grise, køer og får
      • Gødning
      • Afgrøder og høstudbytte

Panteretten i TL § 37 omfatter ikke….

  • Varelagre
    • Undtagen landbrugsejendommens varelager
  • Indregistrerede motorkørtøjer
    • De motorkøretøjer, der nævnes i TL § 42c
  • Aktiver uden stedlig tilknytning
    • ”Gule” maskiner, der anvendes uden for virksomhedens ejendom
  • Aktiver, der ikke har tilknytning til driften
  • Leje/leaset aktiver
  • Overskud af aktiver
    • Har man flere aktiver, end driften kræver
  • Aktiver med en foranstående rettighed
    • Aktiver, hvor der er aftalt ejendomsforbehold, inden aktiver kommer ind på ejendommen

Opgaver til §37 og §38

Afkrydsningsopgave

Angiv ved hvert af efterfølgende udsagn, om det enkelte udsagn er rigtigt eller forkert.

Udsagn
R
F
TL § 37 og 38 fortæller, hvad man har pant i, når man har pant i en fast ejendom. Altså, hvad er omfattet af panteretten i den faste ejendom.
X

A har pant i B’s erhvervsejendom. Panteretten omfatter derfor også driftsmateriel, grund, vandhaner og varelagre.

X
Da A fik pant i B’s faste ejendom huskede han at tinglyse pantebrevet i tingbogen. A er derfor sikret mod B’s aftaleerhververe og andre kreditorer.
X

B’s andre kreditorer er dem, der har penge til gode hos B. Når man er sikret mod dem, er man sikret mod udlæg foretaget af disse.
X

At foretage udlæg i ejendommen svarer til at have pant i denne og kaldes derfor retspant. Ved udlæg i fast ejendom skal der ikke foretages nogen sikringsakt.

X
TL § 38 gælder alle ejendommen. Ifølge denne bestemmelse har en panthaver i ejendommen også pant i aktiver indlagt i ejendommen af ejeren til brug for ejendommen – f.eks. en elevator og et toilet.
X

A pantsætter sit hus til B d. 1/12. B tinglyser pantebrevet d. 5/12. Den 2/12 pantsætter han huset til C. C tinglyser den 2/12 og er i god tro. Da A´s kreditorer hører om pantsætningen den 1/12 skynder de sig at få tinglyst et udlæg på ejendommen d. 4/12. Der er nu følgende prioritetsrækkefølge i ejendommen:
C
B
kreditorer.
X

A ejer en erhvervsejendom som B har pant i. A køber nu en ny maskine af C. C kan ikke få sikkerhed i maskinen, men må tage det i ejendommen.

X
En lejer indsætter en ny indbygningspejs i en ejendom. Denne er omfattet af panteretten i den faste ejendom.
X

A ejer en erhvervsejendom som B har pant i. A lejer nu en ny opvaskemaskine til kantinen. Opvaskemaskinen er omfattet af B´s panteret i ejendommen og udlejer kan ikke afhente opvaskemaskinen.

X
A ejer en erhvervsejendom som B har pant i. A lejer nu en ny maskine til produktionen. A og udlejer underskriver lejeaftalen d. 1/10 og maskinen leveres til virksomheden d. 5/10. Maskinen er omfattet af B´s panteret i ejendommen og udlejer kan ikke afhente maskinen.

X
A ejer en erhvervsejendom som B har pant i. A køber den 1/10 en ny varebil på kredit. Bilen leveres den 3/10. Ved en fejl får sælgeren ikke taget pant i bilen. Dette klares dog den 4/10. B skal respektere denne pantsætning i bilen.
X

A ejer en erhvervsejendom som B har pant i. I ejendommen findes 20 maskiner. A må godt som led i en rationalisering sælge en af disse maskiner uden at spørge B.
X

Opgave 1 

En fabrik, der laver forskellige typer plastprodukter, blev for 3 år siden ombygget. Bygningerne er på fabrikkens egen grund nær togstationen i Karlsdal.

Fabrikken består af to egentlige fabrikationshaller, en lagerhal og en administrationsbygning, hvori der også findes en lille kantine. Byggeriet blev finansieret med et kreditforeningslån.

Fabrikationshallen rummer selve produktionsmaskinerne, transport-bånd, råstofbeholdere, færdiglavede produkter, der ligger til tørring, prototyper, gaffeltrucks med mere.

I lagerhallen ligger et større lager af produkter i alle afskygninger. De står på paller med tydelig markering af, hvad der er hvad.

Kontorerne er møbleret med borde, stole, reoler, telefoner, kopimaskiner samt alle andre almindelige kontorting.

Kantinen har et lille produktionskøkken med diverse udstyr og i spisesalen er der alm. borde og stole samt et sofahjørne.

Hele komplekset er opvarmet af et jordvarmeanlæg købt af Firmaet Temperatius, der i forbindelse med købet har taget pant i anlægget, idet det er aftalt at købesummen skal betales over 4 år. 

Fabrikken investerede i forbindelse med ombygningen i et nyt EDB-system til lagerstyring, men fordi virksomheden ikke kunne betale den fulde pris straks ved købeaftalens indgåelse, krævede sælger at få ejendomsforbehold i EDB-systemet.

Nu 2 år senere går fabrikken rigtig skidt, og man er kommet bagud med betaling af terminsydelserne. Da det ikke er lykkedes, at afværge en kommende tvangsauktion over ejendommen, må virksomheden flytte til andre lejede lokaler. Virksomheden bestiller flyttebiler og lastbiler med kraner og tager alt med sig.

Kort efter modtager direktøren i virksomheden et brev fra kreditforeningens advokat. Han er meget utilfreds.

Hvilke juridiske konflikter skal nu løses?


Opgave 2

Henrik Hammer ejer ejendommen Skovbrynet 3, og han driver sin tømrervirksomhed fra ejendommen. På ejendommen er opført en bygning, hvori Henrik Hammer har indrettet et stort værksted og et mindre kontorlokale. Værkstedbygningen er udstyret med en port og en kørerampe, så en mindre lastbil kan køre ind og ud af værkstedet.

Bygningen har endvidere en aflæsningsrampe, så en gaffeltruck kan aflæsse varer fra større lastbiler. Endelig er der på ejendommen opført et halvtag, der bruges til oplagring af tømmer, og en lille, ældre værkstedsbygning.

Desuden findes der en gamle værkstedsbygning på grunden, der er udlejet til Kolstrup, som driver en møbelpostringsvirksomhed fra lokalet.

Henrik Hammer har en flis-maskine stående på ejendommen. Maskinen anvendes hovedsageligt til udlejning til haveejere, men i de perioder, hvor den ikke er udlejet, anvendes den i tømrervirksomheden til flisning af træstumper og affaldstræ. Flismaskinen har ingen hjul, men den kan flyttes på en almindelig trailer.

Henrik Hammer får efter et besøg af arbejdstilsynet påbud om at installere et udluftningssystem pga. støvgener. Systemet boltres fast i loft og væg, der laves desuden et hul i taget.

Kolstrup beklager sig en dag til Hammer over, at porten i den bygning, som han lejer, er ganske besværlig at åbne og lukke, da den er ret tung. Kolstrup kræver, at Henrik Hammer sætter automatik på porten, men det nægter Henrik Hammer. I de kommende uger beklager Kolstrup sig jævnligt, og til sidst lader Henrik Hammer porten udskifte med en ny manuel rulleport, som er væsentlig nemmere at åbne og lukke.

Den gamle port lader Henrik Hammer stå bag bygningen.

Kolstrups virksomhed er i fremgang, og da han ansætter et par nye medarbejdere,

køber han også to nye tilskærerborde, som skal bruges i det daglige arbejde. Kolstrup

får også installeret en vareelevator i bygningen, så sofaer og andre større møbler lettere kan flyttes op på 1. salen i værkstedet. Elevatoren bliver boltet fast til en væg i

bygningen, og der bliver lavet et nyt hul i etageadskillelsen mellem stuen og 1. sal.

Kolstrup sikrer sig Henrik Hammers samtykke til, at elevatoren ved lejeaftalens ophør

kan medtages mod retablering af væg og etageadskillelse.

Der går imidlertid ikke længe, inden Kolstrup indser, at de lejede lokaler ikke vil kunne rumme virksomheden fremover. Han opsiger derfor lejeaftalen med Henrik Hammer og flytter straks virksomheden med inventar, værktøj m.v. til et nyt og større værksted. Kolstrup afmonterer også vareelevatoren og får den genopsat i det nye værksted. Han sørger samtidig for at få repareret væggen og etageadskillelsen i det gamle værksted.

Henrik Hammers virksomhed har derimod været i tilbagegang igennem længere tid,

og da han har modtaget Kolstrups opsigelse, indser han, at han formentlig vil være

nødt til at afvikle virksomheden i løbet af det kommende års tid. Han overdrager derfor flismaskinen til sin søn, og den nye port i den gamle værkstedsbygning afmonterer han og sælger til sin svoger.

Desuden afmonterer Henrik Hammer også udluftningssystemet i lokalerne og sælger det til en af hans gode venner.

Det rygtes imidlertid hurtigt, at Henrik Hammer tilsyneladende er ved at afvikle firmaet, og Peter Hald bliver også bekendt med rygtet. Peter Hald har i sin tid ydet Henrik Hammer et lån til etablering af virksomheden, og han har tinglyst pant i Skovbrynet 3 til sikkerhed for lånet. Peter Hald kontakter derfor Henrik Hammer, og han finder hurtigt ud af, at Henrik Hammer har overdraget flis-maskinen og porten. Han kræver, at Henrik Hammer straks skaffer begge dele tilbage.

Endelig kontakter Peter Hald også Kolstrup. Han kræver, at Kolstrup leverer vareelevatoren tilbage og betaler for re-installationen af den. Han kræver også, at Kolstrup afleverer de to tilskærerborde med henvisning til, at de er driftsmateriel, som hører til den gamle værkstedsbygning.

Spørgsmål 1

Har Henrik Hammer ret til at overdrage flis-maskinen til sin søn?

Spørgsmål 2

Har Henrik Hammer ret til at sælge porten til sin svoger?

Spørgsmål 3

Har Kolstrup ret til at medtage vareelevatoren ved flytningen til de nye lokaler?

Spørgsmål 4

Har Kolstrup ret til at medtage tilskærerbordene ved flytningen til de nye lokaler?

Spørgsmål 5

Må Henrik Hammer afmontere udluftningssystemet og sælge det?

Besvarelserne skal ikke omfatte eventuelle konkursretlige, lejeretlige eller strafferetlige problemstillinger.

Opgave 3

Palle Poller boede i en ejendom i Ærøskøbing. Fra ejendommen drev han et fitnesscenter, der især blev benyttet af turisterne om sommeren. De lokale udgjorde kundegrundlaget i vinterperioden.

Fitnesscentret lå i lokalerne i stueetagen, mens Palle boede i beboelseslejligheden på 1. sal. Ejendommen var opdelt i to ejerlejligheder – en erhvervsejerlejlighed, der omfattede fitnesscentrets lokaler og en, der omfattede beboelsesejerlejligheden. Palle ejede begge ejerlejligheder.

Fitnesscentret var bl.a. indrettet med reception, særlige omklædnings- og badefaciliteter, jacuzzi, solarium og sauna mm., hvortil naturligvis kom det store rum, hvor træningsaktiviteterne udspandt sig.

Erhvervsejerlejligheden var belånt med et sædvanligt lån fra realkreditinstituttet ÆrøMaxkredit, der selvfølgelig havde pant i ejendommen.

  • Hvad er kreditinstituttets sikringsakt og hvad er formålet med at foretage en sådan?

I fitnesscentret var der en række træningsmaskiner, vægte o. lign., som blev benyttet ved alle kundernes svedige aktiviteter. Herudover havde Palle bl.a. anskaffet nogle parasoller, der blev anvendt i den gårdhave, der var knyttet til ejendommen, og som blev benyttet af kunderne om sommeren. I Palles 3 ugers sommerferie brugte han imidlertid den ene og dyreste af parasollerne på han fritidsejendom – et mindre fritidslandbrug tæt på Marstal – hvor han normalt opholdt sig i alle sine ferier.

Palle havde ofte – især i vinterperioderne – lidt pengeproblemer. Han lånte derfor i november 2010 20.000 kr. af den lokale sparekasse, der samtidig fik tinglyst pant for samme beløb i 2 løbemaskiner. Den ene og ældste af de to maskiner havde Palle i sin tid købt kontant. Den anden, næsten nye maskine, havde han købt på kredit og sælgeren havde taget ejendomsforbehold. Palle skyldte sælgeren ca. 6.000 kr.

  • Er parasollerne og løbemaskinerne omfattet af kreditinstituttets panteret i den faste ejendom?

Palle udlejede pr. 1. januar 2011 fitnesscentret (erhvervsejerlejligheden) inkl. maskiner mm. til Sannie Pålsson. Sannie istandsatte straks lokalerne med maling mm., og derudover anskaffede hun sig hurtigt en såkaldt PumpEnergizer, der var den mest moderne og populære maskine til træning af mavemuskulaturen.

Desuden fik hun installeret et kombineret varme- og ventilationsanlæg. Det var aftalt, at hendes husleje blev halveret i 5 måneder som følge af anskaffelsen af anlægget. Sælgeren tog ejendomsforbehold i anlægget.

Sannie solgte i marts 2011 en af de træningsmaskiner, der havde stået i fitnesscentret en periode. Hun ønskede lidt mere plads i lokalet, og maskinen blev ikke benyttet særligt meget.

  • Er PumpEnergizeren omfattet af kreditinstituttets panteret?
  • Er varme- og ventilationsanlægget omfattet af kreditinstituttets panteret?
  • Må Sannie sælge træningsmaskinen?
  • Beboelsesejerlejligheden var også belånt med realkreditlån hos ÆrøMaxkredit.
  • Da de sædvanlige likviditetsvanskeligheder kom over Palle i vintermånederne havde han set sig nødsaget til at sælge sit komfur og sit køleskab i sin beboelsesejendom. Der var tale om nogle specielle og meget kostbare hvidevarer, som Palle selv i løbet af sommeren 2007 havde købt og importeret fra Frankrig. Ved siden af driften af fitnesscentret var Palle nemlig også meget kulinarisk interesseret. Han ville derfor ikke nøjes med mindre end det bedste.
  • Køberen af komfuret og køleskabet var Palles bedste ven og økonomiske rådgiver, Egon Kranz, der boede i Søby på det nordlige Ærø. I stedet for de solgte hvidevarer havde Palle lejet komfur og køleskab i punkt 1 i Svendborg. De lejede hvidevarer var dog alt for små til de store huller der opstod, da de dyre hvidevarer blev fjernet.
  • Har Palle lov til at udskifte hvidevarerne?
  • Er hvidevarerne fra Punkt 1 omfattet af kreditinstituttets panteret?

Hej igen

Denne side kræver at du er logget ind.
Det tager kun 2 sekunder...

Skift side?

Der kan være elementer på siden, som endnu ikke er blevet gemt.

Loading

Log ind

Brugernavn

Kodeord

Velkommen tilbage

Tilmed dig LADS

Brugernavn

Email

Kodeord

Kodeord igen

Ved at oprette en bruger på LADS vælger du at acceptere vores brugerbetingelser samt generelle betingelser for brug af siden.

Ups. vi beklager!

Vores platform understøtter desværre ikke mobil endnu. Vi arbejder på både mobilt design og app. Det kommer snarest!

Vi bruger cookies for, at forbedre din oplevelse på siden!

Læs mere